Wat verandert er voor huurders van corporatiewoningen?
Woensdag 1 februari 2023Met ingang van januari 2023 is er voor huurders van corporatiewoningen nogal wat veranderd. Want juni vorig jaar maakte de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nationale prestatieafspraken met Aedes, Woonbond en VNG. ONS Magazine ging in gesprek met Harrie Windmüller, bestuurder bij een woningcorporatie, om meer over die afspraken en veranderingen te weten te komen.
De huur wordt niet hoger dan 575 euro voor lage inkomens.
Onze eerste vraag is direct van belang voor mensen met een minimum inkomen. Gemiddeld zien die de huur dit jaar met zo’n 57 euro per maand dalen. Wie komt daarvoor in aanmerking?
‘Iedereen met een inkomen tussen het minimum en 120 procent van dat minimum. Het betreft ruim een half miljoen huishoudens in Nederland. Voor mensen die in deze doelgroep vallen én een huur hebben die hoger is dan 575 euro per maand, wordt de huur verlaagd naar 575 euro. Gemiddeld kom je dan uit op een verlaging van 57 euro per maand.’
Hoe gaat u dat organiseren?
‘Begin 2023 krijgen wij de gegevens van de Belastingdienst. Dat bestand leggen we naast onze huurcontracten en woningen. Zo zoeken we uit wat de mensen aan huur betalen. De verlaging kan pas doorgevoerd worden als we alles hebben uitgezocht. Dat zal per 1 juli 2023 zijn. Overigens, de gegevens die de Belastingdienst aanlevert zijn twee jaar oud. Mensen die in de afgelopen twee jaar in inkomen achteruit zijn gegaan, mogen zich zelf bij ons melden. Wij checken dan of ook zij voor een huurverlaging in aanmerking komen.’
De huurverlaging is onderdeel van de nationale prestatieafspraken. Kunt u iets over die afspraken vertellen?
‘Om een beeld te schetsen: die huurverlaging kost de gezamenlijke corporatiesector zo’n 350 miljoen euro per jaar. Waar dat geld vandaan komt? Woningcorporaties betaalden tot voor kort een verhuurdersheffing, een extra belasting. Die heffing wordt nu afgeschaft. De middelen die daarmee beschikbaar komen zijn inzet geweest voor de prestatieafspraken.’
‘Een andere afspraak gaat over de inflatie. Normaal gesproken gaat de huur omhoog met de inflatie. Maar nu de inflatie torenhoog is, pakken we het anders aan. We koppelen de hoogte van de huur aan de stijging van de lonen. Ook de inkomens van de minima stijgen en wij zorgen ervoor dat de huurverhoging minimaal een half procent onder die loonstijging blijft.’
‘Tegelijkertijd leidt de inflatie tot hogere bouwkosten. Minimaal zo’n tien procent dit jaar. Ook de grondkosten en loonkosten gaan omhoog. U begrijpt, als de kosten stijgen en de huur volgt de inflatie niet, dan verdwijnt er een flinke hap uit onze investeringsruimte voor bijvoorbeeld renovatie en nieuwbouw. Terwijl in de prestatieafspraken staat dat we landelijk tot het jaar 2030 met z’n allen 900.000 woningen moeten bouwen. Een derde daarvan is sociale huur.
Nationale prestatieafspraken voor de volkshuisvesting
Vanaf 2023 wordt de verhuurdersheffing afgeschaft. Hierdoor komt jaarlijks bijna 2 miljard euro vrij. Woningcorporaties, gemeenten, huurders en de rijksoverheid maken met steun van de provincies afspraken om dit geld te investeren in onder andere:
- Beperking van de huurstijging voor drie jaar; inflatie heeft geen invloed meer op de jaarlijkse huurverhoging
- De huren gaan de komende jaren minder hard stijgen dan de lonen; dit is gunstig voor de koopkracht van huurders
- Huurders met lage inkomens op of onder 120% van het sociaal minimum in duurdere woningen krijgen een huurverlaging naar 575 euro (prijspeil 2020)
- Tot 2030 bouwen woningcorporaties 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen
- Woningcorporaties realiseren versneld 50.000 geclusterde woningen voor ouderen.
Leidt de huidige, hoge inflatie al tot huurachterstanden?
‘We hebben afgesproken dat we schuldenrust bieden. Als mensen wel willen, maar niet kunnen betalen, dan geldt de afspraak dat we mensen op basis van huurschuld niet op straat zetten. We bekijken dan wat wél kan, u kunt denken aan een betalingsregeling. Dat is allemaal onderdeel van maatwerk.’
De passendheid van sociale huur is voor senioren verruimd. Wat wil dat zeggen?
‘Tot afgelopen jaar was het zo dat veel senioren, door hun AOW en wellicht een beperkt aanvullend pensioen, aangewezen waren op de sociale huursector. Het aanbod van woningcorporaties voor senioren is breder dan dat. We beschikken ook over woningen die door de kwaliteit, voorzieningen in het complex en door nieuwbouw, regelmatig een hogere huurprijs hebben: tussen de 630 en 760 euro per maand. Op deze woningen konden mensen met een AOW en beperkt aanvullend pensioen, gezien de regels van passend toewijzen, geen aanspraak maken. Zij zouden dan een “te dure woning” huren. Maar stel, u heeft net uw koopwoning in het dorp verkocht en daardoor een vermogen opgebouwd. Sinds dit jaar kunt u dan toch reageren op een duurdere woning en uw vermogen daarvoor benutten. Dit biedt senioren nu meer kans om een ander, passend huis te vinden.’
Hoe zorgt u ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor ouderen?
‘Alle gemeentes zijn verplicht om een visie te ontwikkelen op het gebied van wonen en zorg. Want iedereen weet al jarenlang dat de vergrijzingsgolf eraan komt en dat er tegelijkertijd minder mensen beschikbaar zijn voor het leveren van zorg. De urgentie daarvan wordt gelukkig steeds beter gevoeld. Om een beeld te geven, we hebben in Nederland zo’n honderdduizend verpleeghuiseenheden, maar op dit moment al zeker 270.000 mensen met dementie. Tenzij wij morgen een medicijn uitvinden, loopt dat op naar 600.000 mensen met dementie in 2040. De hulp die zij nodig hebben, is er echter niet.’
‘Voor een deel komt dit probleem terecht bij de woningcorporaties. In de landelijke prestatieafspraken staat dat wij 50.000 geclusterde woningen moeten bouwen, geschikt voor ouderen. In die woningen dient van alles aangepast te worden. Ook is het wenselijk dat er gemeenschappelijke ruimtes bij komen. Dat is één. Daarnaast wordt er nieuwe technologie ontwikkeld om het thuis wonen te ondersteunen. Samen met de zorgaanbieder hebben we twee woningen ingericht waarin die technologie verwerkt is. Neem bijvoorbeeld een bestaand toilet. Dat kan je uitbreiden met een spoelinstallatie en een geïntegreerde föhn, zodat mensen zonder hulp naar het toilet kunnen en zichzelf kunnen verschonen.’
‘Zelfredzaamheid zit ‘m ook in beeldbellen met de wijkverpleging op afstand, in robotica en in middelen die medicijngebruik ondersteunen. En denk aan sensoren. Als je als mantelzorger daarmee verbonden bent en je signaleert dat je moeder ’s nachts in korte tijd wel zes keer naar het toilet is geweest, dan is er wellicht iets aan de hand en kan je daar actie op ondernemen. Dit soort technologie helpt om de mantelzorg, die straks broodnodig is, beter te organiseren.’